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정부, 서울 전역 규제지역 지정…15억 초과 주택 대출한도 최대 4억으로 축소

이경애 기자

등록 2025-10-15 03:51

정부가 최근 서울과 수도권을 중심으로 확산되는 집값 상승세를 차단하기 위해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정하고, 15억 원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도를 최대 4억 원으로 제한하는 등 ‘주택시장 안정화 대책’을 15일 발표했다.


정부, 서울 전역 규제지역 지정

국토교통부(장관 김윤덕)는 15일 오전 정부서울청사에서 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 관계 부처가 참석한 가운데 '부동산 관계장관회의'를 열고 주택시장 안정화 대책을 확정했다고 밝혔다. 


정부는 최근 서울 및 경기 일부 지역을 중심으로 매매 거래량과 가격 상승세가 급격히 확대되며 주택시장 불안이 확산되고 있다고 진단했다.


회의에 참석한 관계부처는 집값 상승 기대감에 따른 가수요 유입이 본격화되고 있어 추가적인 가격 상승 가능성을 배제하기 어렵다고 보고, 조기 차단을 위한 선제적 수요관리 조치가 필요하다는 데 의견을 모았다.


이번 대책에 따라 정부는 우선 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 확대 지정한다. 


기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외 서울의 21개 자치구가 모두 새롭게 지정되며, 경기도에서는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 등 12개 지역이 추가된다.


규제지역 지정 현황

토지거래허가구역은 서울 전역 및 해당 경기 12개 지역의 ‘아파트’와 동일 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대주택으로 확대된다. 국토부는 최근 지가 및 거래량 상승세를 종합 고려할 때, 주택시장 과열 확산이 우려되는 지역을 중심으로 지정했다고 설명했다.


금융 규제도 대폭 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 시가 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 현행 6억 원을 유지하지만, 15억~25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출한도를 축소한다. 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향되고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 전세이자 상환분이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영된다.


또한 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향(15→20%) 조치 시행 시점도 기존 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당겨진다.


정부는 세제 합리화 방안도 병행한다. 생산적 부문으로 자금을 유도하고 응능부담 원칙과 국민 수용성을 고려한 보유세·거래세 개편 방안을 관계부처 태스크포스(TF)를 통해 마련할 예정이다. 특정 지역으로의 수요 쏠림 완화를 위한 세제 조정도 검토 중이다.


아울러 부동산 시장 질서를 교란하는 불법 행위에 대응하기 위한 범정부 단속체계도 가동된다. 국토부는 허위신고·가격띄우기 행위에 대한 기획조사를 강화하고, 금융위원회는 사업자대출 용도외 유용 사례를 전수조사한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 거래와 고가 아파트 증여 사례를 전수 검증하며, 경찰청은 전국 841명을 투입해 부정청약·재건축 비리 등 부동산 범죄를 특별단속할 계획이다.


특히 국무총리 직속으로 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설해 수사조직을 두고 불법 거래에 직접 대응한다.


정부는 이와 함께 ’26~’30년 수도권 135만호 공급 계획의 차질 없는 이행을 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’ 후속조치도 가속화한다. 도시정비법 개정안을 비롯한 20여 개 법률 제·개정을 연내 마무리하고, 국토부 1차관이 팀장을 맡는 ｢주택공급점검 TF｣를 격주로 운영하며 공급 속도 점검과 현장 애로 해소를 추진한다.


서리풀지구(2만호)와 과천 과천지구(1만호) 등 수도권 핵심 공공택지의 보상 및 부지조성을 앞당겨 착공 일정을 최대한 단축하고, 서리풀지구의 경우 내년 6월 예정된 지구지정을 3월로 조기 추진해 ’29년 분양 목표를 달성할 방침이다.


김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련 기회가 더욱 어려워질 수 있다”며 “정부는 주택시장 안정을 최우선 과제로 삼고 관계부처와 함께 총력 대응해 나가겠다”고 밝혔다.


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